房地产开发是指由具有开发资质的房地产企业★★，对房地产项目进行投资★★、建设★★、管理★★，使之改变用途或使用性质★★，从而获得经济利益★★。

　　房地产开发行业具有项目审批计划性★★、经营方式多样性★★、开发产品固定性★★、开发周期长★★、资金运作密集性★★、投资成本高★★、风险大以及业务流程复杂等特点★★。

　　2．按照开发建设的层次和产品内容的不同★★，可分为两个层次的开发和一个层次的开发两种形式★★。两个层次的开发是先将“生地”（不具备使用条件）开发建设成“熟地”后进行拍卖或出租（产品为土地）★★，由取得土地使用权者进行房屋开发建设（产品为房屋）★★；另一个层次的开发是指一次性完成土地★★、房屋的开发（产品为房屋）★★。

　　4．根据开发建设项目所处位置和建设内容的不同★★，分为新区开发和旧城改造（旧区再开发）两种形式★★，简称为新开发和再开发★★。

　　房地产企业开发产品可分为土地OB欧宝★★、房屋（商品房★★、出租房★★、周转房等）★★、配套设施（医院★★、学校★★、邮电局等）及代建工程★★。

　　开发产品的销售方式按完工程度分为商品房预售和商品房现售★★，按结算方式分为一次性收款销售★★、分期收款销售★★、银行按揭销售★★、委托销售★★、先租后售★★、售后回租等★★。

　　房地产开发基本流程★★：1．项目的设想及可行性研究★★；2．项目立项及企业审批★★；3．项目规划★★；4．土地使用权取得★★；5．征地★★、拆迁★★；6．工程建设★★；7．房地产经营★★；8．物业管理★★。

　　主要是开发项目决策阶段★★，前期准备阶段（如★★：获取土地使用权★★；征地拆迁★★；申办并取得《房屋拆迁许可证》★★；规划设计★★；建设项目报建登记★★，申请招标★★，办理招标投标手续★★，确定勘察★★。

　　主要申请竣工验收★★，取得《建筑工程竣工验收备案证》★★；申办建设工程规划验收★★；对工程质量★★、建筑面积★★、可售面积进行申请界定★★。

　　项目销售阶段★★，如★★：商品房销售及按揭(以房地产等实物资产或有价证券★★、契约等作抵押★★，获得银行贷款并依合同分期付清本息★★，贷款还清后银行归还抵押物)办理★★；收取首付比例金额★★，签订房产销售合同★★，进行权属登记★★。

　　房地产开发公司前期准备工作主要有取得土地★★、房地产项目的立项审批和规划审批★★、进行设计施工★★、市场规划等★★。

　　房地产开发公司通过招标★★、拍卖★★、挂牌获得土地★★，应办理好土地出让手续和规划★★，并委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图★★，并落实足够的开发资金★★，并缴纳土地出让金★★。取得土地部门核发的《国有土地使用证》寄宿日记36你也想做吧★★。

　　开发建设包括项目工程建设和建设工程竣工综合验收备案两部分内容★★。开发建设是指房地产开发项目从列入年度施工计划起★★，到项目施工全部完成★★，通过相关部门进行验收★★，达到销售状态★★。开发建设是房地产开发的重要阶段★★。

　　工程竣工综合验收是指由开发商提交有关完工产品的决算说明和相关附件★★，由政府主管部门（如★★：规划★★、市政★★、水利等其他需要参加验收的部门）按照法律★★、法规★★、规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收★★。

　　项目竣工后★★，房地产开发企业报请政府主管部门进行项目竣工综合验收★★，取得《建设工程验收备案证明》★★。

　　房地产企业的销售是指房地产开发商通过对开发项目的销售★★，以实现预期投资收益的行为★★。销售方式包括现售★★、预售★★、分期收款方式销售等★★，其中以预售方式为主★★。

　　所谓预售是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给购买人★★，并由购买人支付定金或房款的行为OB欧宝★★。

　　预售业务一般发生在房地产企业取得预售商品房许可证之后★★、房屋竣工之前★★。现房销售即开发商在取得竣工验收合格证后进行销售★★。由于预售房屋可以提前回笼资金★★，目前开发商大多采用这种销售方式★★。

　　商品房预售开发商必须先取得政府主管部门核发的《商品房预售（销售）许可证》寄宿日记36你也想做吧★★，才可以进行房屋预售★★。

　　房地产企业财务核算根据企业性质和规模分别适用《企业会计准则》《小企业会计准则》《企业会计制度》★★。在会计核算上采用通用财务软件或手工方式记账★★。

　　1.一般开发项目以每一独立编制有设计概算和施工图预算的单项工程即每栋独立的房屋作为成本计算对象★★。

　　2.对于群体开发的项目★★、属同一开发地点★★、竣工时间相同的可以合并作为一个成本计算对象★★，待开发完成后★★，再计算分配求得每栋房屋开发成本★★。

　　3.房地产开发成本项目主要包括六项★★：①土地征用及拆迁补偿费★★；②前期工程费★★；③建设安装工程费★★；④基础设施费★★；⑤配套设施费★★；⑥开发间接费★★。

　　土地★★、土建★★、设备费用—占总成本的80%;配套及其他收费支出—水★★、电★★、煤气★★、大市政和公建配套费★★，受外界因素影响最大★★，一般占项目总投资的10%～15%★★。

　　房地产行业销售方式多样★★，主要有★★：一次性全额收款销售★★；分期收款销售★★；银行按揭销售★★；委托代销及包销等★★，同时《企业会计制度》第九十七条规定★★：“房地产开发企业自行开发商品房对外销售收入的确定★★，按照销售商品收入的确认原则执行★★；如果符合建造合同的条件★★，并且有不可撤销的建造合同的情况下★★，也可按照建造合同收入确认的原则★★，按照完工百分比法确认房地产开发业务的收入★★。”新收入准则按照履约进度确认收入的实现★★。

　　开发成本按用途又分为土地开发成本★★、房屋开发成本（商品房★★、出租房★★、周转房等）★★、配套设施开发成本（指能有偿转让的配套设施）及代建工程成本★★。

　　开发成本的核算项目主要包括六项内容★★：①土地征用及拆迁补偿费★★；②前期工程费★★；③建筑安装工程费★★；④基础设施建设费★★；⑤公共配套设施费★★；⑥开发间接费等★★。

　　开发项目的成本可分为土地开发成本★★、房屋开发成本★★、配套设施开发成本和代建工程开发成本★★。（见图1-4）

　　房地产企业的收入核算内容主要为★★：开发项目未完工之前销售产品收取的预收款的核算★★，以及根据收取的预收款计提相应的预缴增值税及附加的核算★★；开发项目完工后“预收账款”（合同负债）结转“主营业务收入”的核算★★。

　　房地产商品销售的前提是首先要取得预售许可证和销售许可证寄宿日记36你也想做吧★★，在此基础上★★，经过签订预售合同并预收房款★★、签订正式销售合同寄宿日记36你也想做吧★★、工程竣工验收合格并交付买方验收确认★★、收取房款★★、办理产权过户等销售环节★★，因此房地产收入的确认同一般的生产企业相比具有一定的特殊性★★，他的收入要根据不同的经营方式进行确认★★，他的销售方式多样★★，主要有★★：一次性全额收款销售★★；分期收款销售★★；银行按揭销售★★；委托代销及包销等形式寄宿日记36你也想做吧★★。

　　开发企业在进行成本★★、费用的核算与扣除时★★，必须按规定区分期间费用和开发产品成本★★、开发产品会计成本与计税成本★★、已完工开发产品计税成本与未完工开发产品计税成本★★、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本的界限★★。

　　根据现行会计准则有关规定★★，企业取得土地使用权应确认为无形资产★★，按照规定进行摊销★★，投入开发转入“开发成本”★★，如果企业取得的土地明确用于建造对外出售的房屋建筑物★★，可直接计入所建造的房屋建筑物成本★★。

　　1.开发产品建造过程中发生的各项支出★★，当期实际发生的★★，应按权责发生制的原则计入成本对象★★；当期尚未发生但应由当期负担的★★，除税收规定可以计入当期成本对象的外★★，一律不得计入当期成本对象★★。

　　2.开发产品必须按一般经营常规和会计惯例合理地划分成本对象★★，同时还应将各项支出合理地划分为直接成本★★、间接成本和共同成本★★。

　　3.开发产品完工前发生的直接成本★★、间接成本和共同成本★★，应按配比原则将其分配至各成本对象★★。其中★★，直接成本和能够分清成本负担对象的间接成本★★，直接计入成本对象中★★；共同成本以及因多个项目同时开发或先后滚动开发而不能分清负担对象的间接成本★★，应按各个成本对象（项目）占地面积★★、建筑面积或工程概算等方法计算分配★★。

　　（2）不能分清成本项目的★★，其支出应先归集整理★★，随后在各项目之间按一定标准分配（一般按建筑面积）

　　然后★★，根据下列顺序和方法进行分配★★：①开工报告确定工程成本核算对象★★；②按核算对象和成本项目分配材料OB欧宝★★、人工★★、折旧等费用★★；③分配间接费★★、机械使用费等★★；④按月计算施工实际成本★★；⑤根据完工报告结算实际成本★★。账务处理为★★：

　　（2）发包工程及价款结算的核算★★：一般采用“招标★★、议标”方式★★，通过工程招标确定施工企业★★，应按工程标价★★，采取按月★★、一次性和按工程形象进度进行结算★★。

　　（1）对能够有偿转让的配套设施和能分清核算对象的不能转让的配套设施★★，可直接计入有关开发成本★★。账务处理为★★：

　　（2）对不能直接计入房屋开发成本的配套设施★★，应先进行归集★★，然后按可销售面积进行分摊★★。账务处理为★★：

　　（1）对能分清开发项目和不能有偿转让的配套设施的间接费用可直接计入房屋开发成本★★，账务处理为★★：

　　（3）如开发企业不设置现场管理机构★★，除周转房摊销外★★，其他间接费用可直接进入期间费用——管理费用★★。

　　第一★★，企业销售未完工产品收取的预售房款按照《企业会计准则》及其有关规定计入“预收账款”科目（新准则“合同负债”）★★。对于取得的预售款在当期不确认也不结转收入★★。

　　根据国税发[2009]31号文件及国税函[2010]201号文件规定★★：房地产企业销售未完工开发产品取得的收入★★，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额★★，计入当期应纳税所得额★★。开发产品完工后★★，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额★★，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额★★，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额★★。

　　因此★★，房地产企业在进行企业所得税的纳税申报时★★，必须按照当期“预收账款”科目的增加额乘以预计计税毛利率调增当期应纳税所得额★★，申报缴纳企业所得税★★。

　　第二★★，房地产企业与其他单位和个人签订合作协议★★，采取以非货币性交易的方式取得土地使用权的（如以地换房的方式）★★。根据《企业会计准则》及有关规定★★，非货币性资产交换具有商业实质且公允价值能够可靠计量的★★，在发生补价的情况下★★，支付补价方★★，应当以换出资产的公允价值加上支付的补价（或换入资产的公允价值）和应支付的相关税费★★，作为换入资产的成本★★；收到补价方★★，应当以换出资产的公允价值减去补价（或换入资产的公允价值）加上应支付的相关税费★★，作为换入资产的成本★★。换出资产为存货的★★，应当作为销售处理★★，按照《企业会计准则第14号——收入》以其公允价值确认收入★★，同时结转相应的成本★★。

　　根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》（国务院令第512号）第十三条的规定:企业以非货币形式取得的收入★★，应当按照公允价值确定收入额★★。公允价值★★，是指按照市场价格确定的价值★★。根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发[2009]31号)第五条的规定★★：换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为,应视同销售,于开发产品所有权或使用权转移★★，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现★★。

　　根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009] 31号）第三十一条的规定★★：企业★★、单位以换取开发产品为目的★★，将土地使用权投资企业的★★，换取的开发产品如为该项土地开发★★、建造的★★，接受投资的企业在接受土地使用权时暂不确认其成本★★，待首次分出开发产品时★★，再按应分出开发产品（包括首次分出的和以后应分出的）的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本★★。

　　因此★★，无论企业在何时将换出的开发产品以公允价值确认收入★★，同时结转相应的成本★★。按照税法的规定★★，均应在开发产品所有权或使用权转移时按照确认收入（或利润）的方法和顺序★★，视同销售★★，确认收入的实现★★。同时应在首次分出开发产品时★★，再按应分出开发产品（包括首次分出的和以后应分出的）的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本★★，并且在各成本项目之间★★，在未售开发产品★★、已售开发产品★★、固定资产等之间进行土地成本的确认和分配★★。

　　第三★★，企业为建造开发产品借入资金而实际发生的借款费用★★，可按《企业会计准则》的规定进行归集和分配★★，其中属于财务费用性质的借款费用★★，计入“财务费用”作为期间费用减少利润★★。

　　根据国税发[2009]31号文件规定★★，只有符合税收规定的借款费用才可计入开发项目的计税成本或作为当期费用计算扣除★★。根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》（国务院令第512号）和《关于企业向自然人借款的利息支出企业所得税税前扣除问题的通知》（国税函[2009]777号）的规定★★，房地产企业向金融企业借款的利息支出可以计入开发成本或当期扣除★★；向非金融企业★★、内部职工或其他人员借款的利息支出★★，在满足规定的条件下其利息支出在不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分可以计入开发成本和当期扣除★★。

　　因此★★，对于房地产企业计入“开发成本”和“财务费用”科目的借款费用★★，应根据实际发生额和税法规定的进行比对★★，计算出不得扣除的金额★★，直接调增当期应纳税所得额★★；在“开发成本”科目中列支的不得扣除金额★★，并在未售开发产品★★、已售开发产品★★、固定资产等之间进行分配★★。属于已售开发产品分配的不得扣除金额调增当期应纳税所得额★★。

　　对房地产开发行业的检查★★，不能简单的就账查账寄宿日记36你也想做吧★★，要有针对性地开展检查★★，应以已完工或阶段性完工的开发项目为重点★★，从立项★★、开发★★、竣工★★、销售四个环节入手★★，全面调取售楼部门销售明细★★、销（预）售合同★★、行政审批文书和证书★★、招投标合同★★、施工预决算书★★、监理记录等资料★★，运用建安成本分析控制★★、利润率分析控制★★、实际投资额和投资概算差额控制★★、大额资金支付控制的等方法找准疑点★★。检查主要采用从实地调查和静态查账两个方面开展检查★★，全面审核开发项目的收入和成本费用支出的真实性★★、合法性和准确性★★。

　　1.查看项目★★。到企业的开发项目地进行实地察看和了解★★，重点关注四个方面★★：⑴开发项目的完工程度★★：在建还是已竣工★★；在建的工程量★★；竣工后是否办理结算手续★★，是否交付使用★★，属滚动开发的项目共有几期★★，各期进展状况★★。⑵开发产品的类型和用途★★：商品房还是商铺门面★★；销售还是用于经营★★、抵债★★、自用★★、出租等★★。⑶核实开发建设用地的情况★★，分清是自用还是转让及土地来源情况★★。⑷核实商品房及商铺的户数和建筑面积★★。

　　2.查售楼部★★。通过查售楼部掌握第一手销售资料★★，了解实际销售情况★★。售楼部是销售楼盘的主要场所★★，汇总各种销售信息★★，然后再传递到财务部★★。售楼部资料主要有商品房的平面图★★、模型★★、建筑面积★★、可售面积★★、预收房款★★、销售合同★★、已售面积等★★，重点核实预收房款★★、销售合同★★、可售总面积★★、已售面积★★。

　　1.运用合理的查账方法和技巧★★，对收入★★、成本★★、费用各方面进行逐项深入细致的检查★★。特别是对“开发成本”科目的借方发生额应结合票款审核★★、调取合同★★、实地调查★★、外调协查等方式逐项审查其真实性和合法性★★；对“开发产品”科目的贷方结转数核实其正确性和及时性★★；对“预收账款”科目审核其借方结转主营业务收入的及时性★★，是否按照贷方发生额如实及时的按照预计计税毛利率调增了当期应纳税所得额等★★。

　　2.收集相关资料★★，检查时要求企业提供相关行政部门审批资料★★。如★★：⑴建委审批立项证明复印件★★；⑵建委开工许可证复印件★★；⑶土地规划局证明复印件★★；⑷国有土地使用权出让合同及支付凭证复印件★★；⑸土地拆迁补偿费协议及支付凭证复印件★★；⑹前期工程费★★、建筑安装合同★★、基础设施★★、公共配套等金额的相关合同及支付凭证复印件★★；⑺土地拆迁补偿费协议及支付凭证复印件★★；⑻房屋预售许可证★★；⑼房产测绘报告★★；⑽建安合同★★；⑾工程结算书★★、工程验收备案证★★；⑿《房地产企业销售情况明细表》等★★。

　　3.查银行资金往来★★。对房地产检查时除掌握企业的基本账户★★、一般账户外★★，还应掌握其银行信用卡账户★★，掌握资金的总量和流向★★，从中发现问题和寻找线索★★。

　　3.采用协议方式取得土地使用权的★★，土地补偿费★★、安置补助费★★、地上附着物和青苗补偿费★★、拆迁补偿费是否计入契税计税依据计算了缴纳契税★★；

　　4.招拍挂方式取得土地使用权★★，配建回迁安置住房或公共配套设施无偿交付政府的★★，是否按照规定将支付给动迁户或回迁户及其他补偿费用作为契税计税依据计算缴纳契税★★；

　　6.改变土地用途补缴土地出让金及其他费用是否按照规定申报缴纳了契税★★，土地出让金减免的手续是否齐全★★；土地出让金减免的情况下★★，是否冲减了契税计税依据★★。

　　8.申报的占用土地面积★★、适用税额是否正确★★；纳税义务发生时间和终止时间是否正确★★，是否按照规定时限及时足额申报纳税★★。

　　9.取得环节向贷款方支付的与该笔贷款直接相关的投融资顾问费★★、手续费★★、咨询费等费用抵扣的进项税额在当期销项税额中抵扣是否符合规定★★。

　　一是收集企业资料★★，查看企业在开发过程中取得的立项审批表★★、房屋开发规划书★★、土地出让（转让）合同★★、拆迁补偿协议★★、销控表等资料★★；二是到销售部门实地查看销售合同★★、网签合同★★、售房发票★★、收款收据等资料★★，并将结果与账载记录相核对★★，寻找差异★★；三是取得企业申报纳税资料进行比对★★，根据合同约定交房时间确定减少对应的土地使用税应税面积★★。

　　1.签订的勘察设计合同★★、广告制作合同★★、建筑安装承包合同★★、借款合同★★、购销合同等是否按规定缴纳了印花税★★；

　　4.分期开发土地是否按照配比原则归集产品成本★★，项目分期的判断依据是否充足★★，成本的分摊原则（占地面积法★★、建筑面积法★★，其他合理方法等）是否合理★★；

　　14.尚未出售和已售的开发产品（包括共用部位★★、共用设施设备）日常维护★★、保养★★、修理等发生的支出是否按规定计入期间费用★★；

　　17.开发产品在建期间预提费用计提的范围是否准确★★、计提标准是否符合规定★★，是否按照规定进行了纳税调整★★；

　　18.施工期间接受建筑安装服务取得的增值税发票★★，是否在发票的备注栏注明建筑服务发生地县（市★★、区）名称及项目名称★★；

　　19.与多个开发项目相关的开发间接费用★★，是否按照受益原则和配比原则选择合理的分摊方法进行分配★★；

　　一是收集企业资料★★，包括各类合同★★、成本归集表★★、等资料★★；二是检查建安工程等发票★★，是否符合规定★★；三是按照项目成本归集表★★，逐项分析成本归集寄宿日记36你也想做吧★★、分摊是否按照不同产品对象分别归集★★、分摊★★；四是查看开发间接费和财务费用明细★★，查看利息是否按照资本化和费用化时间点进行归集★★。★★；五是拆迁补偿是否按照规定进行成本归集★★，有无实物补偿未按规定同时增加收入和成本★★。

　　（1）销售产品是否遵循交付使用★★、竣工验收及产权备案孰先原则确认收入★★，是否存在延迟结转完工产品收入的风险★★；

　　（2）预售方式销售产品的预收款是否计入“其他应付款”或 “短期借款”等科目★★，未按规定期限足额预缴税款★★，延迟或不计应税收入★★；

　　（3）按揭销售产品是否存在将按揭款计入“其他应付款”或“短期借款”等科目★★，未按照规定的纳税义务发生时间申报纳税★★；

　　（4）分期收款方式销售商品房是否按照销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入★★；提前付款的★★，是否在实际付款日确认收入的实现★★；

　　（5）是否存在以代销★★、分销★★、包销★★、转销等方式分解产品销售收入★★，未按照规定申报纳税★★；视同买断方式代销和采取基价（保底价）并实行超过基价双方分成方式委托销售开发产品的★★，是否按照合同约定价格确认计税收入★★；超过约定价格的房款是否按照规定计入应税收入★★；

　　（6）将开发产品用于捐赠★★、赞助★★、职工福利★★、奖励★★、对外投资★★、分配给股东或投资人是否按照视同销售进行税务处理★★；

　　（7）将开发产品用于抵偿债务（建安工程款等）★★、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为★★，是否按非货币性交易准则进行税务处理★★，是否存在未开发票入账★★、未计收入★★、未及时足额申报纳税的风险★★；

　　（11）开发的会所等产权转给物业管理公司是否按照销售开发产品进行税务处理★★，并按规定申报纳税★★；

　　（13）无偿转让回迁安置房是否按视同销售处理★★，并按规定的期限和计税依据申报缴纳增值税★★、城市维护建设税及附加★★、土地增值税等★★；

　　（16）买房送车位★★、买房送物业费★★、促销赠送礼品等是否做视同销售处理★★，涉及代扣代缴个人所得税的★★，是否履行了扣缴义务★★；

　　（17）客户放弃的购房定金是否转作营业外收入★★。房地产开发商往往将此部分款项计入“其它应付款”中不结转收入★★；

　　（18）收取配套费是否转作其他业务收入★★。房地产开发商往往将此部分款项计入“其它应付款”中以后续还有相关费用发生为由不列或少列收入★★；

　　（19）整体转让“楼花”不作收入OB欧宝★★，即开发商将部分楼的开发权整体转让给其他具有开发资质的企业★★，按照约定收取转让费★★，却不按规定作收入★★，而是挂往来账★★，甚至私设账外账★★；

　　（25）代建工程★★、提供劳务过程中节省的材料★★、下脚料★★、报废工程或产品的残料★★、按合同留归开发企业所有的★★，不作收入处理★★；

　　（26）其他收入如施工方延误工期的罚款收入★★、政府给予的安全奖★★、优质奖OB欧宝★★、各项补贴返还等不入“营业外收入”核算★★；

　　（27）是否构造虚假合同★★，低价转移收入★★，房地产开发商往往以虚假合同限制销售价格★★，再二次转让达到少报收入的目的★★；

　　要核对企业的销售明细账★★、明细表★★、销售价格★★，抽查销售合同★★、租赁合同★★、合作开发合同等★★、发票★★；检查应税收入的真实性★★、完整性★★。通过网上或实地查询销售进度★★，防止企业瞒报★★、滞后申报其销售收入★★。

　　（1）了解企业预售房款从收取到记账的程序及相关记录★★，将记录内容和发票★★、明细账★★、总账报表相核对★★，看金额是否一致★★；

　　（2）到主管税务机关核对企业开具预收房款的发票存根联金额与申报的预售房款是否一致★★，或者是电子底账系统查询比对★★；

　　（4）查看预售房合同★★，核对与客户进行商品房交接记录★★，确认已交接商品房收取货款是否与开票数一致★★；

　　（5）收集企业资料★★，查看企业在开发过程中取得的立项审批表★★、房屋开发规划书★★、预售许可证★★、土地转让合同寄宿日记36你也想做吧★★、项目建筑平面图★★、竣工验收单等资料★★，了解企业开发项目及进度情况★★；

　　（6）从房地产主管部门或相关部门收集各项目建筑面积★★，与账面记载面积★★、实地开发面积核对★★，以确定可销售面积★★；

　　（8）到销售部门实地查看销售合同★★、统计数据★★、售房发票★★、收款收据等资料★★，并将结果与账载记录相核对★★，以确认收入准确性★★、及时性★★；

　　（10）根据发票开具情况★★，抽查部分用户进行核对★★，看开票金额与收取货款金额是否一致★★，排序比对看有无价格明显偏低的★★；

　　（11）检查账簿凭证:①“固定资产”★★、“营业外支出”★★、“营业费用”“应付福利费”“开发产品”等科目★★、看有无将开发产品用于本企业自用★★、捐赠★★、广告★★、样品★★、福利★★、奖励等视同销售行为★★；②“长期投资”★★、“应付股利”★★、“利润分配”“开发产品”等科目★★，看有无用开发产品作对外投资及分配给股东或投资者的视同销售行为★★；③“应付账款”★★、“长期借款”★★、“短期借款”★★、“开发产品”等科目★★，看有无以房抵债视同销售行为★★；④“生产成本”★★、“固定资产”★★、“开发产品”科目★★，看有无以开发产品偿还拆迁还建面积★★，以开发产品换取其他单位或个人的非货币性资产★★。

　　（1）是否随意调整已完工的开发成品成本归集和分摊的方法★★，或不同成本对象的成本费用相互混淆★★，成本费用核算不实★★；

　　（2）是否将公共配套设施移交或无偿赠与地方政府★★、公用事业单位以外其他单位未按规定申报纳税★★，存在少缴税款的风险★★；

　　（3）是否按照受益原则和配比原则分配共同成本★★，是否选择合理的占地面积比例★★、预算造价比例★★、建筑面积比例等合理比例确定各个成本核算对象共同承担的共同成本★★；

　　（4）取得土地使用权是否按照已开发项目与待开发项目的占比★★、开发项目的完工比例以及销售（视同销售）面积与可售面积之比确定当期扣除的土地价款★★；

　　（6）是否按照已开发项目与待开发项目的占比★★、开发项目的完工比例以及销售（视同销售）面积与可售面积之比等合理比例确定当期的开发成本★★，是否虚增销售面积★★，多计当期开发成本★★；

　　（13）企业自用房产仅分摊前期工程费★★、基础设施费等费用★★，而土地成本★★、借款利息★★、建筑安装等费用由出售房分摊★★；

　　（14）建筑成本重复入账★★，在取得建筑发票结转完工成本入账的同时★★，又签订虚假单项合同★★，或者将建材发票重复进入开发成本★★；

　　（16）企业将开发产品作为售楼部★★，或提供给职工使用且已办理产权证明（产权所有人为本企业）★★，未将此部分成本从可售总成本中结转至“固定资产”OB欧宝★★，是否将应列入固定资产的建筑成本计入销售成本中★★；

　　（17）将车库和人防工程概念混淆★★，多转成本★★。人防工程是根据规划许可证设计来施工建造的★★，在产品完工后★★，要经过政府人防办组织人员验收★★，并缴纳一定的费用★★，由人防部门核发征用批复★★，在成本核算时★★，建安成本可进入开发成本★★。在房地产开发过程中★★，部分开发商将完工产品人防工程部分不通过人防部门验收★★，私自改造成车库★★，用于出租或出售★★，这种情况在成本核算时★★，就应该考虑将该部分面积界定为可售面积★★，重新计算单位成本★★，并相应结转销售成本★★；

　　（18）开发产品销售成本结转是否正确★★，有无多个项目滚动开发★★，其发生的成本★★、费用能否划分清楚★★，有无汇杂其他未结转收入项目的成本费用★★。

　　成本的检查首先要确定企业的总可售面积★★，房地产建筑面积的种类★★，如★★：规划面积★★、施工面积★★、竣工面积★★、测绘面积★★、可销售面积★★、不可销售面积★★、合同面积等★★。可售面积单位工程成本取决于核算对象开发总成本及可售面积★★。

　　（2）划分企业的直接成本及共有成本★★，直接成本对此部分的相关票据须逐笔审核★★，无相关票据或属虚假票的一律不予列支★★，共有成本应采取合理的方法在已售和未售商品房直接进行分配★★；

　　（3）检查企业“主营业务收入”和“主营业务成本”明细账★★，将销售成本与销售收入对比分析★★，复核计入销售成本的户数★★、面积和销售收入的统计口径是否一致★★；

　　（5）检查企业“开发成本”明细账★★，是否有合法凭证入账★★，并到建委取得备案合同进行比对★★，必要时到银行查资金流★★，到建安单位外调取得成本支付的证据★★，看所列成本是否线）查看企业立项报告书和竣工验收单★★，了解公用设施★★、配套设施和经营资产的处理情况★★；

　　①委托境外销售的超过委托销售收入的10%★★；②委托境内销售的超过委托销售收入的5%★★，委托单位的以现金形式支付★★；③其他常见不规范问题★★。检查方法★★：

　　①检查企业“管理费用”★★、“销售费用”★★、“财务费用”明细账及凭证★★，查找不规范支出★★；②检查委托销售协议★★，销售明细表等★★，比对销售佣金列支情况★★。（四）其他方面的检查

　　企业将用于办公的电子设备及汽车★★、用于宣传音像设备等记入销售费用或低值易耗品★★，在税前扣除★★；（7）是否混淆开办费★★、开发成本★★、期间费用的界限★★；

　　（8）是否将正常开工建设后发生的业务招待费★★、业务宣传费★★、固定资产等均作为开办费一次性税前扣除★★；

　　（12）是否及时计算已完工产品销售实现的增值税★★，完工销售的时间点是否符合规定★★，是否及时结算已完工产品扣除预缴后应缴纳的增值税★★。

　　根据销售发票★★、销售合同★★、商品房销售（预售）许可证★★、房产销售分户明细表★★、销售面积与项目可售面积数据的关联性以及其他有关资料★★，对土地增值税清算的问题进行分析检查★★。重点关注事项包括★★：

　　1．从银行了解该房地产企业新办账户名称★★、账号★★。因为不管企业的“账外账”放在什么地方★★，他所收取的销售款都不会放在家里★★，必须存到银行★★，以便于使用★★。（也有部分业户把销售款直接存进自己的存折★★，这还有待于跟银行进一步的协调★★、联系）只要银行方面及时的通报了房地产业户的账户存款情况★★，我们就可以及时了解★★、掌握业户的销售情况★★，从而确定其应申报收入★★。

　　3．浏览当地政府行政审批相关部门对外网站★★，如★★：计委（发改委）★★、建委★★、规划★★、土地★★、房管等部门★★，可了解开发项目的立项审批和行政许可情况★★，通过以上查阅的资料★★，我们可以查清所检查对象的开发项目名称★★、项目所在地★★、土地使用面积★★、土地用途★★、土地有效期★★、土地出让金的金额(含建筑物拆迁★★、土地出让金★★、征地★★、建设规费)★★、总建筑面积,所批准的建筑规模★★、容积率★★、绿化率★★、分期开发情况★★、及现已开发情况相关数据★★。通过在以上相关部门的取证★★，结合实地调查情况★★，检查人员可以对房地产项目开发有更加直观★★、线．通过浏览当地房地产网站★★，查找该房地产企业的基本情况★★，了解该开发项目名称★★、项目所在地★★、土地使用面积及用途★★、建筑规模及总建筑面积★★、可售面积等房地产企业开发项目的基本情况★★。

　　5．通过稽查部门对大额建筑安装发票发起协查★★，尤其是税务部门代开的发票作为重点检查对象★★，对照其近年来签订的分包合同和收款单位★★，就其取得的发票和对应的款项逐笔进行交叉稽核★★，对票款来源不一致或未按规定取得发票的情况开展重点检查★★。要对建筑业统一发票的发票号码★★、发票代码★★、发票联次★★、开票时间★★、购票单位★★、开票单位★★、受票单位★★、票面金额★★、备注栏等进行比对★★。看有无接受虚开发票★★、假发票★★，有无虚构业务买卖发票★★、偷逃税款等行为★★；有无套购发票★★、开具“大头小尾”发票★★、倒买倒卖发票★★、虚构业务买卖发票★★、偷逃税款等行为★★。通过发票协查比对★★，确定该发票的真实性★★、合法性★★。欧宝体育网站网址★★，欧宝体育欧宝体育网页★★。欧宝体育app★★，欧宝体育app在线★★。